Czy rezygnacja z piwnicy/garażu obniży koszt budowy SSZ?

Tak, rezygnacja z piwnicy i garażu w bryle budynku jest jedną z najskuteczniejszych metod na znaczące obniżenie kosztu budowy domu do etapu Stanu Surowego Zamkniętego (SSZ). Oszczędności mogą sięgać nawet 20-30% całkowitych wydatków na tym etapie, co przekłada się na kwoty rzędu dziesiątek, a nawet setek tysięcy złotych. Eliminacja tych dwóch elementów pozwala zredukować zakres kosztownych prac ziemnych, fundamentowych oraz konstrukcyjnych.

Decyzja o budowie domu bez piwnicy i bez wbudowanego miejsca postojowego to strategiczny wybór, który wpływa na cały budżet inwestycji. Analiza kosztów, korzyści oraz dostępnych alternatyw jest niezbędna do podjęcia świadomej decyzji, która zoptymalizuje wydatki bez utraty kluczowej funkcjonalności. W tym artykule przeprowadzimy szczegółową symulację kosztów, omówimy praktyczne rozwiązania zastępcze oraz wyjaśnimy formalności związane ze zmianami w projekcie.

Stan Surowy Zamknięty (SSZ) to etap budowy, na którym budynek ma już kompletną konstrukcję nośną, dach wraz z pokryciem, a także zamontowane okna, drzwi zewnętrzne i bramę garażową. Budynek jest zabezpieczony przed warunkami atmosferycznymi, ale nie posiada jeszcze instalacji wewnętrznych, tynków ani wykończenia.

Jak rezygnacja z piwnicy wpływa na koszt stanu surowego zamkniętego?

Rezygnacja z piwnicy bezpośrednio obniża koszt stanu surowego zamkniętego poprzez eliminację szeregu drogich i pracochłonnych etapów budowy, o czym wie każdy wykonawca budowy SSZ.. Budowa kondygnacji podziemnej jest jedną z najkosztowniejszych części inwestycji, a jej koszt za metr kwadratowy jest znacznie wyższy niż w przypadku kondygnacji nadziemnych. Wynika to z konieczności wykonania zaawansowanych prac ziemnych i izolacyjnych.

Główne składniki kosztowe, których unikamy, to głębsze i bardziej skomplikowane roboty ziemne oraz masywniejsze ściany fundamentowe. Kluczowym wydatkiem jest również wykonanie profesjonalnej hydroizolacji, czyli izolacji przeciwwilgociowej, która musi chronić budynek przed wodą gruntową. Dodatkowo odpadają koszty wykonania stropu nad piwnicą, schodów oraz ewentualnego drenażu opaskowego, który jest niezbędny na działkach o wysokim poziomie wód gruntowych. Szacuje się, że budowa piwnicy może podnieść całkowity koszt doprowadzenia domu do stanu deweloperskiego o 20-30%.

„Wielu inwestorów nie docenia skali wydatków związanych z podpiwniczeniem. Problematyczne warunki gruntowe, takie jak glina czy wysoki poziom wód, mogą zwielokrotnić koszty izolacji i odwodnienia, czyniąc tę inwestycję finansowo nieopłacalną w porównaniu do alternatywnych rozwiązań na poziomie gruntu.” — Kierownik Budowy.

O ile tańszy jest dom bez garażu w bryle budynku?

Dom bez garażu w bryle budynku jest tańszy, ponieważ pozwala zaoszczędzić na elementach konstrukcyjnych i wykończeniowych, które są integralną częścią głównej struktury domu. Oszczędności wynikają z mniejszej kubatury budynku, co przekłada się na niższe koszty fundamentów, ścian nośnych, stropu oraz dachu. Dodatkowo unika się wydatków związanych z drogą bramą garażową, dodatkową stolarką okienną czy wykonaniem posadzki przemysłowej.

Zamiast kosztownego garażu wbudowanego, którego cena za m² w stanie surowym może wynosić od 800 zł do nawet 1500 zł, można zdecydować się na znacznie tańsze alternatywy. Garaż wolnostojący o prostej konstrukcji lub wiata garażowa (carport) to rozwiązania, które można zrealizować w późniejszym terminie, rozkładając wydatki w czasie. Pozwala to na znaczną budowę domu oszczędności na początkowym, najbardziej kapitałochłonnym etapie.

Poniższa tabela przedstawia orientacyjne porównanie kosztów budowy różnych form zadaszenia dla dwóch samochodów w 2025 roku.

Jakie są realne oszczędności? Case study domu 140 m²

Aby zobrazować realne oszczędności, przeanalizujmy symulację kosztów budowy domu o powierzchni 140 m² do stanu surowego zamkniętego w czterech różnych wariantach. Przyjęto uśrednione ceny materiałów i robocizny na rok 2025, które dla SSZ wynoszą ok. 3800 zł/m². Koszt budowy piwnicy przyjęto na poziomie 3500 zł/m², a garażu w bryle na 1200 zł/m² dodatkowej powierzchni SSZ.

Założenia:

• Powierzchnia użytkowa domu: 140 m²
• Piwnica (wariant z podpiwniczeniem): 70 m²
• Garaż dwustanowiskowy w bryle: 35 m²

Powyższe wyliczenia są szacunkowe i mogą się różnić w zależności od regionu, technologii i standardu materiałów. Niemniej jednak, pokazują one skalę możliwych oszczędności, które mogą stanowić nawet 35% kosztów początkowych.

Gdzie przenieść funkcje piwnicy i garażu po rezygnacji?

Rezygnacja z piwnicy i garażu wymaga inteligentnego planowania przestrzeni na parterze, aby zachować pełną funkcjonalność domu. Kluczowe jest wydzielenie pomieszczenia gospodarczego, które przejmie rolę tradycyjnej piwnicy i zaplecza garażowego. Jest to rozwiązanie znacznie tańsze w budowie i późniejszej eksploatacji.

Funkcje piwnicy, takie jak kotłownia, pralnia, suszarnia czy spiżarnia, można zintegrować w jednym, dobrze zaprojektowanym pomieszczeniu gospodarczym o powierzchni 6-10 m². W dobie nowoczesnych, kompaktowych źródeł ciepła, jak pompy ciepła, nie ma potrzeby wygospodarowania dużej przestrzeni na kotłownię. Z kolei zadania garażu, czyli przechowywanie narzędzi, sprzętu sportowego czy opon, można przenieść do wolnostojącego budynku gospodarczego lub estetycznego domku narzędziowego w ogrodzie.

„Projektując dom bez piwnicy, zawsze rekomenduję klientom wydzielenie na parterze strefy techniczno-gospodarczej, zlokalizowanej np. przy wejściu lub z tyłu budynku. Takie pomieszczenie z osobnym wyjściem na zewnątrz jest niezwykle praktyczne i w pełni kompensuje brak podpiwniczenia przy znacznie niższych kosztach inwestycyjnych.” — Architekt wnętrz.

Jakie formalności wiążą się ze zmianą projektu?

Decyzja o rezygnacji z piwnicy lub garażu po uzyskaniu pozwolenia na budowę wiąże się z koniecznością dopełnienia formalności w urzędzie. Zgodnie z prawem budowlanym, taka zmiana jest kwalifikowana jako istotne odstępstwo od zatwierdzonego projektu budowlanego. Dzieje się tak, ponieważ modyfikacji ulegają charakterystyczne parametry obiektu, takie jak kubatura, wysokość czy liczba kondygnacji.

W takiej sytuacji inwestor jest zobowiązany do złożenia wniosku o zmianę decyzji o pozwoleniu na budowę. Należy dołączyć do niego projekt zamienny, przygotowany przez uprawnionego architekta, który uwzględnia wprowadzone zmiany. Procedura ta jest podobna do ubiegania się o pierwotne pozwolenie i wymaga czasu, dlatego najlepszym momentem na podjęcie decyzji o rezygnacji z piwnicy jest etap adaptacji gotowego projektu, jeszcze przed złożeniem wniosku do urzędu.

Podsumowanie

Rezygnacja z piwnicy oraz garażu wkomponowanego w bryłę budynku to jedna z najbardziej efektywnych strategii na obniżenie kosztów budowy domu na etapie stanu surowego zamkniętego. Analiza konkretnych danych pokazuje, że łączne oszczędności dla domu o powierzchni 140 m² mogą sięgnąć blisko 300 000 zł, co stanowi ogromną ulgę dla budżetu inwestora. Taka optymalizacja pozwala przeznaczyć zaoszczędzone środki na wyższy standard wykończenia lub nowoczesne, energooszczędne instalacje.

Podjęcie ostatecznej decyzji wymaga jednak starannego rozważenia indywidualnych potrzeb, wielkości działki oraz potencjalnych wad i zalet. Niezbędne jest zaplanowanie alternatywnych rozwiązań, takich jak funkcjonalne pomieszczenie gospodarcze na parterze czy budowa tańszej wiaty garażowej. Świadome planowanie na wczesnym etapie projektowym pozwala uniknąć dodatkowych kosztów i formalności związanych ze zmianą pozwolenia na budowę, zapewniając płynność całego procesu inwestycyjnego.